Woning

Gaat de verkrijger de woning niet zelf duurzaam als hoofdverblijf bewonen? Dan gaat het tarief voor de overdrachtsbelasting van 8% naar 7%. De voorgestelde ingangsdatum is 1 januari 2027. De verlaging geldt voor beleggers die een woning aankopen voor de verhuur en voor particulieren met een tweede (of derde, enz.) woning en vakantiehuizen. Het 2%-tarief voor woningen die hoofdverblijf zijn, de startersvrijstelling en het tarief van 10,4% voor onder meer bedrijfspanden blijven ongewijzigd.

Het doel is het investeringsklimaat voor verhuurders te verbeteren en het aanbod van huurwoningen, waaronder nieuwbouw, te vergroten. Het effect is naar verwachting positief maar beperkt; de maatregel hoort bij een breder pakket, met onder meer de belasting van vastgoed in box 3. In 2029 volgt een evaluatie, ook van onbedoelde effecten zoals tweede woningen en vakantiehuizen.

De bestaande vrijstelling voor taakoverdracht is voor corporaties complex en soms onbruikbaar, waardoor zij nu het reguliere tarief voor de overdrachtsbelasting betalen. Daarom komt er speciaal voor woningcorporaties een nieuwe vrijstelling, zodat zij makkelijker vastgoed van elkaar kunnen overnemen.

Verkrijgt een woningcorporatie van een andere woningcorporatie een onroerende zaak die nodig is om bepaalde diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te verrichten? Dan gaat een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting gelden, voorgesteld vanaf 1 januari 2027. Gaat het om een andere onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning die geen rol heeft bij de DAEB of bedrijfsonroerendgoed? Dan geldt deze vrijstelling niet.

Wordt bij een taakoverdracht tussen algemeen nut beogende instellingen (ANBI) een koopsom bedongen? Dan gaat de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor taakoverdracht niet meer gelden. Voor woningcorporaties kan in plaats daarvan de nieuwe DAEB-vrijstelling van toepassing zijn. Dit voornemen loopt mee in het Eindejaarsbesluit 2026.

Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK) wordt voortgezet. In het Coalitieakkoord was boven de oorspronkelijke omvang van € 100 miljoen nog een extra bedrag van € 100 miljoen voor dit fonds toegezegd. Het geld komt beschikbaar in de jaren 2028 – 2034. Zo houden koopstarters met een middeninkomen kopersondersteuning bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten kunnen bij het fonds aanvragen om woningen met kopersondersteuning te verkopen. Het fonds is revolverend: de oorspronkelijke fondsomvang is op korte termijn volledig uitgegeven en vloeit pas vanaf 2030 – 2032 terug. Daarom is in het Coalitieakkoord € 110 miljoen extra geld vrijgemaakt voor het fonds.

Voor woningen met een WOZ-waarde tot € 1.360.000,- is het percentage 0,35% in 2027. Vanaf € 1.360.000,- is het percentage 2,35%.

De aftrek bij geen of kleine hypotheekschuld bouwt al sinds 2026 sneller af, namelijk 4,8 procentpunt per jaar in plaats van 3,33 procentpunt per jaar. Daardoor blijft er in 2027 nog 67% over van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. Per 1 januari 2041 is de aftrek helemaal weg.

Een wetsvoorstel moet hospitaverhuur, het verhuren van een deel van de eigen woning, aantrekkelijker maken. Zo zou er een tijdelijk huurcontract van maximaal vijf jaar kunnen komen met een proeftijd van negen maanden en zou het contract beëindigd kunnen worden bij (executie)verkoop en overlijden. Het voorstel is nog niet aangenomen; het streven is inwerkingtreding op 1 januari 2027.

Het kabinet bevestigt het uitfaseren van de slechtste energielabels in de sociale huursector richting 2028. Vanaf 2029 gelden minimumnormen voor de hele huursector, met verdere aanscherping richting 2040. Beter geïsoleerde woningen verbruiken minder energie, wat de energierekening verlaagt en het comfort verbetert.

De wijkgerichte aanpak loopt stroef: collectieve oplossingen zijn op veel plekken nog onvoldoende aantrekkelijk en betaalbaar voor individuele bewoners. Op 1 januari 2027 treedt de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) in werking, die gemeenten de bevoegdheid geeft gebieden aan te wijzen die van aardgas overstappen op een duurzaam alternatief. Gemeenten moeten in 2027 een warmteprogramma vaststellen waarin zij bekendmaken of en in welke wijken zij met verduurzaming aan de slag gaan.

De Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE) wordt vanaf 2027 verbeterd en vereenvoudigd en krijgt € 25 miljoen extra. Het Nationaal Warmtefonds verstrekt ook in 2027 gunstige leningen voor energiebesparende maatregelen aan woningeigenaren met een laag of middeninkomen en aan verenigingen van eigenaren. De Subsidieregeling verduurzaming en onderhoud huurwoningen (SVOH), die private verhuurders helpt bij verduurzaming, wordt in 2027 geëvalueerd en verbeterd. Ook wordt onderzocht hoe energielabels D en C bij huurwoningen per 2040 kunnen worden uitgefaseerd.

In 2027 wordt verder gewerkt aan de nationale aanpak funderingen. Kopers krijgen meer en betere informatie over de fundering van een woning, zodat zij een beter afgewogen keuze kunnen maken; hiervoor komt een convenant dat in 2027 tot uitvoering komt. Eigenaren krijgen in stappen tijdig inzicht in het type fundering onder hun woning en in de mogelijke risico’s op korte en langere termijn. Ook wordt gewerkt aan kwaliteitsborging en innovatie bij funderingsonderzoek en -herstel.

Kopers van betaalbare koopwoningen kunnen voortaan onder de eigenwoningregeling vallen vanaf 1 januari 2027 als de fiscale verzamelwet 2027 ingaat. De waardeverandering (de waardestijging of -daling) van de woning moet de belastingplichtige of zijn partner grotendeels aangaan. Dit is niet altijd het geval bij betaalbare koop door de eerste koper of daaropvolgende kopers. Door de wijziging wordt aangenomen dat de kopers voldoende belang hebben bij de waardeverandering van de woning. Hierdoor geldt de eigenwoningregeling alsnog voor deze doelgroep.

De volgende voorwaarden gelden voor de eerste koper:

• Er is afgesproken dat de koper een belang heeft in de waardestijging van de woning. Het toenemend belang geldt de eerste 10 jaar, waarbinnen dit belang minimaal lineair oploopt tot 100%. En;
• Er zijn geen andere afspraken die het belang van de belastingplichtige of zijn partner bij een waardeverandering beperken.

De volgende voorwaarden gelden voor de daaropvolgende kopers:

• De woning valt onder een publieke regeling. Deze regeling heeft als doel om betaalbare koopwoningen te bevorderen. En;
• Bij een waardedaling van de woning is die daling geheel of gedeeltelijk niet voor rekening van de belastingplichtige of zijn partner. En;
• Er zijn geen andere afspraken die het belang van de belastingplichtige of zijn partner bij een waardeverandering beperken.