logboek

Belangrijke fiscale wijzigingen 2023

Marleen van de Sande

Er zijn de afgelopen tijd een aantal fiscale wijzigingen aangekondigd die zowel op de finance als vastgoedbranche impact gaan hebben. Hieronder krijgen jullie een overzicht van de meest relevante verwachte aankomende fiscale wijzigingen zoals opgenomen in de fiscale verzamelwet 2023.

  1. Algemene wijzigingen
    1. Vennootschapsbelasting
    2. Tarief box 2
    3. Wijzigingen Box 3
    4. Excessief lenen wetsvoorstel
  1. Wijzingen relevant voor de woning- & vastgoedmarkt
    1. Overdrachtsbelasting
      1. Startersvrijstelling
      2. Verlaging schenkingsvrijstelling
      3. Overdrachtsbelasting bij beleggingsvastgoed

Tarief vennootschapsbelasting – vanaf 2023
In het tarief van de vennootschapsbelasting wordt de bovengrens van de eerste schijf verlaagd naar € 200.000. Dat is effectief een verhoging van de vennootschapsbelasting, vooral voor het mkb.

Vanwege het tariefopstapje van 15% kan het interessant zijn om een fiscale eenheid te verbreken of een vennootschap op te splitsen. Er kan dan meerdere malen van dat tariefopstapje gebruik worden gemaakt. Wanneer de schijfgrens (weer) wordt verlaagd naar € 200.000, wordt het opsplitsen van vennootschappen fiscaal echter minder voordelig dan in 2022.

Tarief box 2 – vanaf 2024

Bij aanmerkelijk-belanghouders (kort gezegd: aandeelhouders met een belang van ten minste 5% in een BV) worden inkomsten uit de BV (zoals dividend) in de inkomstenbelasting belast in box 2. Het tarief van box 2 bedraagt momenteel 26,9%. Vanaf 2024 komen er twee schijven in box 2 met een progressieve tariefopbouw. Daarmee wordt aanmerkelijk-belanghouders gestimuleerd om jaarlijks winst uit te keren.

Box 3 heffing in 2023 e.v.
Vermogen wordt belast in box 3 van de inkomstenbelasting. De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 geoordeeld dat de box 3-heffing in strijd is met het Europees verdrag voor de rechten van de mens (EVRM). Hierdoor is het kabinet genoodzaakt de box 3-heffing te herzien.

Wijziging vanaf 2023
Het kabinet heeft twee varianten uitgewerkt. De eerste is de forfaitaire spaarvariant met een forfaitair rendement voor spaargeld, schulden en overige bezittingen. De tweede is een forfaitaire variant waarbij forfaits worden vastgesteld voor een groot aantal verschillende vermogenscategorieën. Voor beide varianten geldt dat (net als nu) nog wel wordt uitgegaan van een forfaitair inkomen en niet wordt aangesloten bij het werkelijke inkomen uit vermogen. Wel zal in beide varianten een nieuwe forfaitaire berekening worden gemaakt die beter aansluit bij het werkelijk rendement.

Het heffingsvrije vermogen in box 3 bedraagt € 50.650. Aanvankelijk was het kabinet voornemens om dit bedrag per 1 januari 2023 te verhogen tot € 80.000, maar dat gaat niet door.

Wijziging vanaf 2025
De regering wil met ingang van 1 januari 2025 een nieuw box 3-stelsel invoeren waarbij heffing plaatsvindt op basis van reëel rendement. De inkomsten uit vermogen worden dan belast op basis van werkelijk rendement en niet (zoals nu) op basis van een forfaitair rendement. Het kabinet denkt daarbij aan een vermogensaanwasbelasting. Daarbij wordt jaarlijks belasting geheven over reguliere inkomsten zoals rente, dividend en huur, verminderd met de daar tegenoverstaande kosten, en over de (on)gerealiseerde waardeontwikkeling van vermogen zoals een koerswinst of koersverlies van aandelen en een waardestijging of waardedaling van onroerend goed. Het heffingsvrije vermogen wordt dan vervangen door een heffingsvrij inkomen.

Status
De herziening van box 3 was al opgenomen in het coalitieakkoord. De herziening is urgent geworden door het arrest van de Hoge Raad. De regering werkt voor 2023 nog aan een definitieve oplossing, waarschijnlijk één van de genoemde varianten

Afschaffing leegwaarderatio box 3
In box 3 geldt een specifieke regeling voor de waardering van verhuurde woningen. In beginsel worden verhuurde woningen gewaardeerd op de WOZ-waarde. Dit mag in bepaalde gevallen worden verminderd met de zogenoemde leegwaarderatio. De leegwaarderatio wordt waarschijnlijk per 1 januari 2023 afgeschaft (vooruitlopend op de aanpassing van de box 3- heffing, zie hierboven).

Wetsvoorstel Excessief lenen – vanaf 2023
Bij de Tweede Kamer ligt het wetsvoorstel ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’. Dit wetsvoorstel beoogt om belastinguitstel of –afstel door aanmerkelijkbelanghouders (ab-houders) tegen te gaan. Het wetsvoorstel ontmoedigt lenen door een ab-houder van een bv.

Wanneer het totaal aan schulden aan de eigen bv meer bedraagt dan € 700.000, dan wordt het meerdere als fictief regulier voordeel belast (in box 2 van de inkomstenbelasting). Een fictief regulier voordeel wordt aanwezig geacht indien en voor zover een ab-houder, al dan niet tezamen met zijn partner, of een met hen verbonden persoon (een bloed- of aanverwant in rechte lijn die zelf geen ab-houder is) een schuld aan de bv heeft van meer dan € 700.000. Kwalificerende eigenwoningschulden aan de eigen vennootschap worden uitgezonderd. Voor de op 31 december 2022 bestaande eigenwoningschulden wordt een overgangsmaatregel getroffen, waardoor deze schulden in principe niet worden geraakt door het wetsvoorstel. Eigenwoningschulden na die datum worden enkel buiten de werking van het wetsvoorstel gelaten indien aan de vennootschap tot zekerheid van de eigenwoningschuld een recht van hypotheek is verstrekt.

Relevante fiscale wijzigingen voor de woning- & Vastgoedmarkt

Startersvrijstelling aankoop eigen woning
Voor de overdrachtsbelasting geldt op dit moment een startersvrijstelling bij de verkrijging van de eigen woning. Deze vrijstelling geldt als aan een aantal voorwaarden is voldaan, tot een aankoopbedrag van

€ 400.000. Deze woningwaardegrens van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting wordt per 1januari 2023 verhoogd naar € 440.000.

Verlaging schenkingsvrijstelling eigen woning
Iedere verkrijger tussen 18 en 40 jaar kan volgens de huidige regelgeving eenmaal in zijn leven per schenker een beroep doen op een verhoogde vrijstelling schenkbelasting van maximaal € 106.671 bij een schenking ten behoeve van een eigen woning van de verkrijger. Deze vrijstelling is een verhoging van de jaarlijkse vrijstelling en geldt voor één kalenderjaar. De vrijstelling is zowel van toepassing voor giften van ouders aan kinderen als voor giften tussen derden.

De schenkingsvrijstelling voor een eigen woning (jubelton) wordt per 1 januari 2023 verlaagd tot € 27.231. De vrijstelling wordt per 1 januari 2024 helemaal afgeschaft.

Overdrachtsbelasting blijft stijgen en gaat naar 10,1%
Wanneer je in Nederland een stuk land of grond koopt, betaal je hierover overdrachtsbelasting. Terwijl overdrachtsbelasting van 1979 tot 2020 nog 6% bedroeg, is deze vanaf 2020 gaan stijgen. Volgend jaar zal deze wederom stijgen. De overdrachtsbelasting voor de verkrijging van niet-woningen en voor de verkrijgingen van woningen door rechtspersonen en particulieren die niet zelf langdurig in de woningen gaan wonen wordt per 1 januari 2023 verhoogd van 8% naar 10,1%.

Het doel is om meer kansen te creëren voor niet-beleggers maar ook om de dan afgeschafte verhuurderheffing te compenseren.

Afschaffen verhuurderheffing
De verhuurderheffing wordt geheven van verhuurders die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht hebben van meer dan 50 huurwoningen. Dit geldt echter alleen voor huurwoningen met een huurprijs die onder de huurtoeslaggrens ligt (sociale huurwoningen).

De verhuurderheffing wordt met ingang van 1 januari 2023 afgeschaft. Verhuurders hoeven vanaf 2023 geen aangifte verhuurderheffing meer te doen en hoeven dan geen heffingsverminderingen meer aan te vragen. In het verlengde daarvan wil de regering bindende prestatieafspraken maken met woningcorporaties zodat de investeringscapaciteit die hierdoor ontstaat gebruikt wordt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van wijken.

Achtergrond informatie:

https://www.rijksoverheid.nl/d…

https://www.rijksoverheid.nl/d…

Overig nieuws

Ontwikkelingen in de financieringsmarkt & het regeerakkoord
Marleen van de Sande
Ontwikkelingen in de financieringsmarkt & het regeerakkoord
De rangregelingsprocedure: verdeling van de executieopbrengst
Marleen van de Sande
De rangregelingsprocedure: verdeling van de executieopbrengst
Hoe werkt het veilen van vastgoed? Een uitleg in 5 stappen
Marcel van Ham
In deze blog doorlopen we de stappen van het vastgoedveilingproces, vanaf het verstrekken van de veilingopdracht tot aan de afwikkeling.