WOZ waarde in WWS (woningwaarderingsstelstel) per 1 mei maximaal 33%
Vanaf 1 mei 2022 telt de WOZ-waarde iets minder mee in de maximale huurprijs (in bepaalde situaties).
Dit is één van de maatregelen die het kabinet heeft genomen om te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen en het behouden van woningen binnen de sociale huurvoorraad. In dit artikel lees je wat de wijziging inhoudt, welke uitzonderingen van toepassing zijn en wat het effect is van de maatregel.
Aanleiding
Uit evaluatie van het woningwaarderingsstelsel (WWS) bleek dat door hoge WOZ-waarden het aandeel van de WOZ in het WWS in sommige gevallen steeds groter werd. Om die reden werd voorgesteld om het aandeel van de WOZ in het WWS te beperken tot 33%. Nu zit daar geen limiet op. Daardoor kan een hoge WOZ-waarde een enorm effect hebben op de huurprijs. Bij veel woningen komt de berekende maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. De huurder kan dan bij nieuwe verhuur geen aanspraak meer maken op huurprijsbescherming. Dit effect is vooral zichtbaar in gebieden met een groot woningtekort. De maximale huren van die woningen stijgen daar zo sterk, dat de betaalbaarheid onder druk komt te staan. Woningen in die gebieden worden voor grote groepen onbereikbaar.
Wijzigingen en uitzonderingen
Sinds 1 oktober 2015 wordt de WOZ-waarde gebruikt als onderdeel van het puntensysteem waarmee de maximale huur van een woning wordt bepaald. Het aandeel van de WOZ-waarde in het puntentotaal van een woning wordt in sommige situaties vanaf 1 mei 2022 gemaximeerd op 33%
De maatregel geldt als een groter aandeel van de WOZ-waarde in de huurprijs zou leiden tot de mogelijkheid van liberalisatie (bij nieuwe verhuring). Het aandeel van de WOZ-waarde wordt niet gemaximeerd bij woningen waarbij het puntenaantal niet kan leiden tot liberalisatie (bij nieuw verhuring). De maatregel geldt daarom niet voor woningen met minder dan 142 punten.
Het aandeel van de WOZ-waarde wordt niet gemaximeerd in de volgende situaties:
- Bij woningen waarbij het puntenaantal niet kan leiden tot liberalisatie (bij nieuw verhuring). De maatregel geldt daarom niet voor woningen met minder dan 142 punten.
- Ook geldt de maatregel niet voor twee soorten woningen waarbij het WWS specifiek liberalisatie mogelijk maakt:
- Nieuwere woningen bedoeld voor geliberaliseerd segment:
- Dit betreft woningen met bouwjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019
- Met een WWS-waarde van 110 punten zonder de punten voor WOZ-waarde.
- Kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht. Nieuwbouw wil zeggen woningen met het bouwjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022. Klein wil zeggen kleiner dan 40m2.
Stroomschema
De wijziging in een stroomschema weergegeven:
Bron: woningmarktbeleid.nl
Voorbeeld
Bij een woning met 150 punten waarvan 60 punten gebaseerd zijn op de WOZ-waarde, is het aandeel 40%. Per 1 mei 2022 moet dat worden teruggebracht tot 33% : Maximaal 45 punten WOZ-waarde. Daarbij komt het totaal aantal punten van de woning op 135. Daarmee komt de woning onder de liberalisatiegrens en valt daarmee niet langer in de vrije sector.
Effecten
De maatregel matigt in een aantal situaties de maximale huurprijs, vooral in steden/wijken met hoge WOZ-waardes. Komt de maximale huurprijs met de nieuwe berekening onder die liberalisatiegrens (€ 763,47 in 2022), dan kan een nieuwe huurder met succes de huurprijs laten toetsen. Stel een woning gaat in de verhuur voor €1.500 per maand, maar volgens de punten komt de woning op €750. Dan kan de nieuwe huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie en de huurprijs halveren.
Door deze maatregel vallen sommige woningen die nu in de vrije sector worden verhuurd bij nieuwe verhuur weer in de sociale sector en blijven meer woningen die nu in de sociale sector verhuurd worden voor de sociale sector behouden.
Volgens het ministerie blijven door deze regeling circa 23.000 woningen beschikbaar voor de sociale woningvoorraad die anders bij nieuwe verhuur naar de vrije sector zouden verdwijnen, en komen circa 15.000 woningen met nu nog een hoge vrijesectorhuur op termijn weer terug in de sociale sector. Het verschuiven van de vrije naar de sociale sector gebeurt pas bij het opnieuw verhuren van de woning. De maatregel heeft dus geen effect op bestaande huurcontracten in de vrije sector.
Bronnen en achtergrondinformatie
