Huurkraag of huurgat? Zo beïnvloedt een huurovereenkomst de waarde van vastgoed

Bij de waardering van commercieel vastgoed draait het niet alleen om de stenen, maar juist ook om de huurcontracten. Wat betaalt de huurder nu, en wat zou het object aan huur op de vrije markt opbrengen? Het verschil daartussen, ofwel de huurkraag of het huurgat, heeft directe invloed op de marktwaarde van een pand. Inzicht hierin is essentieel voor vastgoedadviseurs, taxateurs en beleggers die waarde realistisch willen bepalen én risico’s goed willen inschatten. 

Huurcontract versus markthuur: wat is het verschil? 

De markthuurwaarde is de huurprijs die een object op de vrije markt zou kunnen opleveren. Maar in de praktijk liggen de afgesproken huren vaak hoger of lager. Dit leidt tot:

• Huurkraag (meerhuur): de contracthuur ligt boven de markthuurwaarde. Risico: toekomstige daling bij herziening.
• Huurgat (minderhuur): de contracthuur ligt juist lager dan de markthuur. Kansen: potentieel hogere opbrengst bij vernieuwing.

Voor de waardering werkt dit door in kasstromen, risico-inschatting en financieringsruimte. Banken en investeerders kijken kritisch naar de houdbaarheid van de huurinkomsten.

Bijzonder aandachtspunt: reviewhuur bij winkels 

Voor winkelpanden geldt in veel gevallen het wettelijke regime van bedrijfsruimte 7:303 BW. Hierin is geregeld dat de huur elke vijf jaar herzien kan worden op basis van de markthuur over die periode.

Risico’s liggen in beide richtingen: bij stijgende markthuren kan de verhuurder een verhoging vragen, maar bij dalende huren kan de huurder een verlaging afdwingen. Dit zorgt voor onzekerheid in toekomstige kasstromen, en dus in de waarde.

Jouw rol als adviseur of taxateur 

Of je nu een object waardeert, aankoopbegeleiding biedt of financieringsruimte beoordeelt: inzicht in de actuele én contractuele huur is cruciaal. Dat vraagt om:

✔ Begrip van de contractstructuren
✔ Kennis van markthuurontwikkeling
✔ Rekenkundig inzicht in waardeontwikkeling

Verdiep je in deze thematiek 

Wil jij huurkraag, huurgat, markthuur en rendement correct kunnen beoordelen en vertalen naar advies of taxatie? Dan is de opleiding Vastgoedwaardering iets voor jou. Liever flexibel online leren? Kies dan voor de bijbehorende e-learning.

👉 Opleiding Vastgoedwaardering
👉 E-learning Vastgoedwaardering