Box 3: dubbele systemen en grote vragen voor vastgoedbeleggers

Edwin ten Cate

Box 3 is volop in de media, en dat is niet zonder reden. Door recente uitspraken van de Hoge Raad bestaan er nu twee systemen naast elkaar en kan gekozen worden voor het meest gunstige systeem. Dat klinkt aantrekkelijk, maar voor vastgoedbeleggers is er vooralsnog weinig reden tot juichen. De complexiteit neemt juist toe. Wij zetten alles voor je op een rijtje.

Tot 2028 een duaal systeem

Forfaitair rendement

Voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, geldt dat 36% belasting wordt geheven over het forfaitair inkomen (rendement) van 5,88%. In 2025 stijgt dit forfait naar 7,78%. Kosten van geldleningen zijn aftrekbaar, waarbij een forfait van 2,6% geldt. Daarnaast is er een belastingvrij vermogen van € 57.684 per persoon (€ 115.368 voor fiscale partners). Dit systeem is relatief overzichtelijk.

Werkelijk rendement

Wanneer het werkelijk rendement lager uitvalt dan het forfaitair rendement, kan de belastingplichtige een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Daarbij moet het werkelijk rendement worden aangetoond. Op het eerste gezicht lijkt dit een eerlijk systeem. Echter: ook ongerealiseerde waardestijgingen en -dalingen tellen mee. Voor woningen wordt gekeken naar de WOZ-waarde.

Belangrijk daarbij is dat kosten zoals onderhoud niet aftrekbaar zijn; alleen rentekosten mogen in mindering worden gebracht. Het gevolg: fiscaal kan sprake zijn van een positief rendement – en dus een box 3-heffing – terwijl de vastgoedbelegger in de praktijk onderaan de streep verlies lijdt en liquiditeitsproblemen ervaart.

Vanaf 2028: werkelijk rendement als uitgangspunt

Vanaf 2028 verandert het systeem ingrijpend. Dan wordt het saldo van opbrengsten (inclusief verkoopwinsten en -verliezen) minus de kosten belast. In tegenstelling tot de overgangsperiode zijn vanaf dan wél alle kosten aftrekbaar.

Hoe verder?

De combinatie van box 3-heffing, stijgende financieringskosten, toenemende WOZ-waarden, beperkte mogelijkheden voor huurverhoging en verplichtingen rondom verduurzaming zet veel beleggers opnieuw aan het denken. Is het verstandig om vastgoed aan te houden of juist te verkopen? En bij nieuwe aankopen rijst de vraag of een BV (box 2) fiscaal aantrekkelijker kan zijn. Een rekensom kan hierbij cruciale inzichten geven.

Wat betekent dit voor jou als adviseur?

Klanten rekenen erop dat jij deze complexe regelgeving begrijpelijk maakt én richting geeft. Belangrijke vragen zijn:

Is vastgoed nog de juiste keuze?
Welke fiscale gevolgen heeft verkoop, nu én vanaf 2028?
Wanneer is box 2 (de BV) een alternatief?

FOI helpt je het gesprek te voeren

Bij FOI volgen we deze ontwikkelingen op de voet. In onze opleidingen en Permanente Actueel-programma’s helpen we jou om:

Het verschil tussen forfaitair en werkelijk rendement helder uit te leggen;
Scenario’s met klanten door te nemen, zoals vastgoed aanhouden of verkopen, of nieuwe aankopen in privé (box 3) of via de BV (box 2);
Op hoofdlijnen de (mogelijke) gevolgen voor omzetbelasting en overdrachtsbelasting te schetsen.

Zo ben jij als adviseur altijd voorbereid op het volgende klantgesprek én op het fiscale landschap van morgen.

Meer weten?

Sta jij als vastgoedbelegger of financieel adviseur voor grote vragen door de dubbele systemen in box 3, en zoek je handvatten om de fiscale en juridische consequenties goed te begrijpen? Bekijk dan onze opleidingen:

Opleiding Fiscale en juridische aspecten bij vastgoed: Krijg inzicht in de belangrijkste wet- en regelgeving rondom vastgoedfiscaliteit en leer hoe je deze effectief toepast in de praktijk.
Permanent Actueel – Zakelijk Vastgoed: Blijf actueel met nieuws, jurisprudentie en oplossingen voor vraagstukken binnen de zakelijke vastgoedmarkt.
Introductie Vastgoedbeleggen: Leer de basis van vastgoedbeleggen en verdiep je in rendement, risico’s en de financieringsmogelijkheden