Fiscale gevolgen van uitponden voor particuliere woningbeleggers

Marleen van de Sande

Particuliere woningbeleggers in Nederland worden geconfronteerd met diverse fiscale veranderingen in 2024. Door wijzigingen in de belastingwetgeving en nieuwe huurwetten overwegen velen om hun vastgoed te verkopen, een fenomeen dat bekend staat als “uitponden”.

Wat is uitponden?

Onder uitponden verstaan we het verkopen van een woning nadat de huurder is vertrokken, om de waarde van de woning te maximaliseren. Dit kan op verschillende manieren plaatsvinden:

Leegstand: De huurders worden verzocht om de woning te verlaten, zodat deze leeg verkocht kan worden. Er zijn
strikte regels voor het uitzetten van huurders, dus hier zal de belegger afhankelijk zijn van de huurder.
Renovatie: De woning wordt opgeknapt om de verkoopprijs te verhogen.
Splitsing: De woning wordt opgesplitst in meerdere kleinere eenheden die afzonderlijk verkocht worden.

Fiscale gevolgen van uitponden

De fiscale behandeling van de winst uit uitponden hangt af van de activiteiten van de belegger. De belastingheffing kan in
box 1 (inkomsten uit werk en woning) of box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen) vallen.

Box 1: Actief vermogensbeheer

Winst valt in box 1 als de belegger meer doet dan wat onder normaal vermogensbeheer valt. Dit is het geval bij intensieve activiteiten, zoals splitsing of actief huurbeëindigingsbeleid. Signalen van actief vermogensbeheer zijn:

Zelf werk uitvoeren of professionals inhuren voor renovatie.
Kort na aankoop verkopen.
Gebruik maken van specifieke kennis om voordeel te behalen.
Zelf administratieve taken uitvoeren zoals advertenties plaatsen en huurcontracten opstellen.
Actief huurbeëindigingsbeleid:
- Aanbieden van een vertrekpremie aan de zittende huurder.
- Woning actief te koop aanbieden aan de huurder, soms met korting.
- Geen noodzakelijk onderhoud meer uitvoeren of het woongenot van de huurder beperken.

Box 3: Normaal vermogensbeheer

Winst valt in box 3 als de belegger enkel normale activiteiten uitvoert, zoals regulier onderhoud en administratie. Dit is meestal voordeliger, omdat belasting wordt geheven over een fictief rendement. Signalen van normaal vermogensbeheer zijn:

De woning wordt verhuurd zonder leegstand of tussentijdse renovatie.
Geen eigen werkzaamheden, slechts regulier onderhoud door professionals.
De woning wordt verkocht na een langere verhuurperiode.

Valt uitponden in box 1 of box 3?

In box 3 bestaat ruimte voor het uitponden van woningen. Investeerders die besluiten leegkomende panden te verkopen, willen meestal niet belast worden in box 1. Maar als de investeerder te snel en actief aanstuurt op het beëindigen van huurovereenkomsten, dan lopen zij het gevaar belast te worden in box 1 voor de gerealiseerde waardestijgingen.

Een diepgaande kennis van de lokale markt en een sterk netwerk zorgen niet automatisch voor ‘inside information’. Dit is positief voor investeerders die momenteel aankopen met de intentie om in de toekomst tot uitponding over te gaan.