Opeisen leningen in commercieel vastgoed: de gronden en grenzen

Het opeisen van hypothecaire leningen is een instrument dat financiers inzetten wanneer kredietnemers structureel niet aan hun verplichtingen voldoen. Dit kan gebeuren door achterstallige betalingen, beslag, een aanzienlijke waardedaling van het vastgoed, of doordat de continuïteit van de onderneming in gevaar komt. Hoewel een opeising ingrijpende gevolgen kan hebben voor de kredietnemer, is dit soms noodzakelijk om verdere schade voor de geldverstrekker te voorkomen.

Om dit zorgvuldig te kunnen doen, schetst Marcel van Ham (OPTIVA) in zijn artikel wanneer en waarom leningen worden opgeëist, welke juridische kaders van toepassing zijn, en hoe financiers binnen die context transparant en rechtmatig kunnen handelen.

Aanleiding voor het opeisen van leningen 

Tijdens de looptijd van een lening kunnen zich situaties voordoen die afwijken van wat wenselijk is. Bijvoorbeeld een achterstand in de betaling van de rente en aflossing. Vaak proberen financiers eerst het gesprek aan te gaan en een betalingsregeling af te spreken. Wanneer deze regeling geen resultaat oplevert en een beëindiging van de kredietrelatie noodzakelijk wordt geacht, kan de lening worden opgeëist.

De algemene voorwaarden van hypothecaire leningen bevatten hiervoor specifieke contractuele gronden. Veelvoorkomende redenen zijn onder meer:

• Niet-nakoming van betalingsverplichtingen;
• Insolventie of faillissement;
• Cross-default (wanprestatie bij één krediet leidt tot opeising van andere kredieten);
• Wijzigingen in de zeggenschap of structuur.

Juridisch kader

Het recht om een lening op te eisen is contractueel vastgelegd en moet juridisch goed onderbouwd zijn. De Hoge Raad (HR ING/De Keijzer, 2014) bepaalde dat financiers leningen mogen opzeggen, tenzij de opzegging “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” is. Daarom is een zorgvuldige belangenafweging essentieel bij iedere opeising. Factoren, zoals de duur van de relatie, de kredietwaardigheid van de klant, de communicatie en waarschuwingen vooraf, spelen hierbij een belangrijke rol.

Bij opeisingen is zorgvuldigheid essentieel. Financiers hanteren doorgaans een redelijke termijn van drie maanden en leggen een goed onderbouwd dossier aan. Alleen wanneer alternatieven niet toereikend zijn, kan een executieveiling worden ingezet. Juridische Instrumenten zoals het pandrecht op huren en het huurbeding bieden aanvullende zekerheden, maar vragen om een terughoudende en juridisch correcte toepassing.

Het opeisen van een lening is en blijft een zwaar middel dat vraagt om transparantie, zorgplicht en een duidelijke onderbouwing. Zoals van Ham concludeert: “Wie dit proces zorgvuldig doorloopt, voorkomt juridische risico’s en versterkt het vertrouwen in de eigen positie.”

Voor meer informatie over OPTIVA en hun expertise: https://www.optiva.nl/