energiekosten

Servicekosten - een verhoging van de energieprijzen doorberekenen aan de huurder?

Marleen van de Sande

We hebben er allemaal mee te maken. Sinds 2021 zijn de energieprijzen onderhevig aan flinke stijgingen. Deze stijging heeft een grote invloed op de maandelijkse betaling en eindafrekening van de huurder en/of verhuurder.
In deze blog zal worden uitgelegd wat er precies valt onder servicekosten, wanneer een verhuurder mag overgaan tot verhoging, werken met een voorschot of all-inprijs en welke rol de huurder hierin speelt.

Introductie
Gezien de stijgende prijzen op de aardgasmarkt zitten we momenteel midden in een energiecrisis. Dit heeft te maken met het feit dat aardgas ook wordt gebruikt voor de opwekking van elektriciteit. Hierdoor zien we zowel de gas- als energierekening sterk oplopen en zijn de tarieven meer dan verdubbeld ten opzichte van een jaar geleden. Hierdoor zien we een toename in de financiële problemen van huishoudens met een laag inkomen die wonen in (sociale) huurwoningen.

Wat valt er precies onder servicekosten en welke kosten mag de verhuurder doorberekenen aan de huurder?
Op de afrekening van de servicekosten staan verschillende kostenposten die de verhuurder aan de huurder mag doorberekenen, namelijk:

  • GWL: gas, water en elektriciteit (kosten voor verbruik in woonruimte en/of gemeenschappelijke ruimte) worden bestempeld als nutsvoorzieningen
  • Internet
  • Administratiekosten (max. 5% van de totaalsom van de servicekosten)

Optionele servicekosten, welke ook mogen worden doorberekend:
Huismeester

  • Huisvuil
  • Schoonmaakkosten (gemeenschappelijke ruimtes)
  • Glazenwassen
  • Reinigen afvoer- en ventilatiekanalen
  • Schilderwerkzaamheden
  • Tuinonderhoud
  • Onderhoud aan technische installaties
  • Ontstoppen leidingen en rioleringen
  • Vervangen en repareren van lampen
  • Ongediertebestrijding
  • Verzekeringen (inboedel- en glasverzekering)
  • Aanschaf en onderhoud brandblusser
  • Stoffering en meubilering

De volgende kosten vallen niet onder de servicekosten, maar mogen wel apart worden doorberekend aan de huurder:

  • Onroerendezaakbelasting (OZB)
  • Riool- en afvalheffingen

Een verhuurder/eigenaar krijgt de rekening voor de eigenaarsheffingen (zoals de onroerendezaakbelasting) en een huurder/gebruiker krijgt de rekening voor gebruikersheffingen (zoals de afvalstoffenheffing).

Een huurverhoging toepassen
Door de stijgende energiekosten is het voor verhuurders relevant of ze deze kosten kunnen doorbelasten aan de huurders. De huurprijs is in principe opgebouwd uit de kale huur en bovengenoemde servicekosten. De kosten voor GWL (gas, water, licht) worden ook weleens vermeld als nutsvoorzieningen. Als we spreken over een huurverhoging dan betreft het een verhoging van de kale huur voor zowel sociale huurwoningen als vrijesectorwoningen. In Nederland wordt er jaarlijks een wettelijke maximale verhoging van de kale huur vastgesteld. Voor een verhoging van servicekosten geldt geen wettelijk maximum. Let op, de servicekosten mogen alleen aan de hand van daadwerkelijke kosten berekend worden. Een verhuurder mag hier absoluut geen winst op maken. De verhuurder mag de gemaakte energiekosten dus doorberekenen aan de huurder.

Werken met een voorschot
In de praktijk worden de servicekosten vaak betaald door middel van een maandelijks voorschot. Een verhuurder is verplicht om jaarlijks een overzicht te verstrekken met de totale in rekening gebrachte servicekosten, dit noemen we een eindafrekening. Wanneer de eindafrekening hoger uitvalt wordt vaak het voorschot het jaar erop verhoogd. Een verhuurder dient de daadwerkelijk gestegen kosten aan te tonen en de huurder kan deze bewijzen (facturen) opvragen. Wordt er geen eindafrekening gedeeld, dan is de verhuurder niet bevoegd om het voorschot te verhogen. Zit er door de stijgende energieprijzen een stevige eindafrekening aan te komen dan is het wenselijk om tijdig de huurder te waarschuwen.

Werken met een all-in huurprijs
Wanneer er wordt gewerkt met een all-in huurprijs hoeft er geen splitsing van de kosten worden aangebracht in het huurcontract. Bij een all-in huurprijs mag de huur niet omhoog wanneer de energiekosten stijgen. Deze kosten zijn dan namelijk onderdeel van de totale huur en deze mogen wettelijk maar beperkt stijgen. De gemaakte afspraken in de huurovereenkomst zijn leidend en kunnen niet tussentijds gewijzigd worden. Wel is er als verhuurder altijd de mogelijkheid om met de huurder in gesprek te gaan en te kijken naar een nieuw redelijk voorstel. Wanneer een nieuw redelijk voorstel wordt geweigerd door de huurder zijn er juridische stappen mogelijk.
Als verhuurder kan het een idee zijn om enkel kale huur te rekenen en alle servicekosten bij de huurder zelf neer te leggen. Naast een ‘bewuster omgaan’ met gas, water en licht kan dit ook een hoop gedoe besparen en levert het tevens een tijdsbesparing voor de verhuurder op.

De rol van een huurder
Is de huurder het oneens met de verhoging van de kosten? Wanneer het gaat om een all-in prijs welke niet gesplitst is heeft de huurder recht van spreken en kan hij na bezwaar bij de verhuurder naar de huurcommissie stappen. De servicekosten moeten immers altijd expliciet benoemd worden. De huurder heeft recht op bewijsstukken, zoals facturen.

Zorg voor goede communicatie en documentatie tussen verhuurder en huurder. Ga ook eens het gesprek aan over welke energiebesparende maatregelen er mogelijk zijn? Verduurzaming is zowel interessant voor verhuurder als huurder. Denk hierbij aan een afname van de servicekosten en een waardestijging van het object. Tevens zorgt een beter energielabel voor een hogere puntentelling en kan het object mogelijk een rentekorting bij de financier krijgen.

Interessante links
www.huurcommisie.nl
www.woonbond.nl
www.verbeteruwhuis.nl

Overig nieuws

Ontwikkelingen in de financieringsmarkt & het regeerakkoord
Marleen van de Sande
Ontwikkelingen in de financieringsmarkt & het regeerakkoord
De rangregelingsprocedure: verdeling van de executieopbrengst
Marleen van de Sande
De rangregelingsprocedure: verdeling van de executieopbrengst
Hoe werkt het veilen van vastgoed? Een uitleg in 5 stappen
Marcel van Ham
In deze blog doorlopen we de stappen van het vastgoedveilingproces, vanaf het verstrekken van de veilingopdracht tot aan de afwikkeling.