huur

Nieuwe modelovereenkomst verhuur winkelruimte gepubliceerd

Elout Korevaar

Op 23 januari 2023 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe modelovereenkomst verhuur winkelruimte gepubliceerd. In dit artikel worden de diverse vernieuwingen besproken. De belangrijkste zijn het duurzaamheidsbeding, het coronabeding en de afspraken over openingstijden van de winkelruimte.

Achtergrond
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) geeft diverse modelovereenkomsten voor verhuur van onroerende zaken uit. Die modellen zijn geschreven vanuit eigenaarsbelangen en maken het een verhuurdervriendelijk model. Met onregelmatige intervallen wordt een model vernieuwd. Het model winkelruimte is bijvoorbeeld in 2003, 2008, 2012 en 2022 vernieuwd. Daarnaast geeft de ROZ soms modelclausules uit om nieuwe ontwikkelingen te beschrijven. Zo kent het model kantoorruimte een labelclausule, en kent het model woonruimte een ondermijningsbeding.

Mede vanwege wijziging van de winkeltijdenwet en corona was wijziging van de modelovereenkomst noodzakelijk.

De wijzigingen op hoofdlijnen
Het eerste dat opvalt is dat de overeenkomst drie extra bepalingen bevat ten opzichte van het oude model. De eerste nieuwe bepaling betreft die over openingstijden. Met ingang van 1 januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd, waardoor de huurder het gehuurde uitsluitend nog geopend moet houden op de tijden waarmee huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd. Door expliciet te omschrijven op welke uren het gehuurde geopend dient te zijn kan hierover geen discussie meer ontstaan. Die discussie kan nog steeds ontstaan bij wijziging van de openingstijden, zoals extra koopavonden of -zondagen.

De tweede nieuwe bepaling betreft wijziging van de huurovereenkomst vanwege wezenlijke beperking van het huurgenot als gevolg van overheidsmaatregelen. Krachtens de nieuwe bepaling treden partijen in overleg indien het nadeel dat huurder van de algemeen geldende overheidsmaatregelen ondervindt van dien aard is dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zolang dat overleg niet tot overeenstemming leidt blijft de betalingsverplichting ongewijzigd in stand. Het beding bevat enerzijds een voordeel voor de huurder. Immers, in 2023 kan betoogd worden dat een onverwachte overheidsmaatregel ter bestrijding van een epidemie in een overeenkomst is verdisconteerd. Dergelijke maatregelen zijn recent ook genomen met de bekende problemen voor betaling van de huur als gevolg. Anderzijds bepaalt het beding dat de betalingsverplichting in stand blijft totdat partijen andersluidende afspraken hebben gemaakt. In de oudere modelovereenkomsten was opschorting en verrekening ook al uitgesloten, maar uit uitspraken volgt dat die bepaling in het licht van de uitzonderlijke overheidsmaatregelen niet strikt werd gehandhaafd. Omdat nu (nogmaals) expliciet is bepaald dat de betaling verschuldigd blijft zijn partijen gedwongen om eerst met elkaar in redelijkheid te overleggen. Dit laatste is ook de bedoeling van de wetgever en de bepaling sluit daar mooi op aan. Hieronder geef ik enkele tips voor verder aanpassing van deze clausule in het voordeel van huurder en verhuurder.

De derde nieuwe bepaling betreft die over de inwerkingtreding van de omgevingswet. Het model verwijst nu nog naar geldende bestuurlijke regelgeving, zoals het activiteitenbesluit. De overeenkomst bepaalt dat voor zover begrippen uit de huurovereenkomst niet aansluiten op met de begrippen uit de Omgevingswet aan de begrippen een zodanige invulling dient te worden gegeven dat de betekenis daarvan zo veel mogelijk overeenkomt met de betekenis die deze begrippen hadden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Voorts bevat de overeenkomst een uitgebreidere bepaling over duurzaamheid en energiebesparende maatregelen. Deze bepaling kan worden uitgebreid met een duurzaamheidsmatrix waarin o.a. is bepaald wie welke maatregelen uitvoert en bekostigt. Ook bevat de modelovereenkomst een facultatieve clausule waarin is bepaald dat partijen aan elkaar inzage verschaffen in het elektriciteits-, gas- en waterverbruik.

De modelovereenkomst bevat ten slotte twee facultatieve clausules betreffende elektronische ondertekening van de overeenkomst en verwerking van persoonsgegevens. In een afzonderlijk document is een derde facultatieve clausule opgenomen voor het geval partijen een omzetafhankelijke huurprijs zijn overeengekomen. De modelclausule bevat een bepaling dat indien huurder binnen een zekere straal een formule gelijk aan of vergelijkbaar met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming gaat exploiteren en dit negatieve gevolgen heeft voor de omzethuur, huurder het verschil moet bijpassen. Dit onderdeel, en de omschrijving van wat als ‘omzet’ telt, zal zeker voorwerp van overleg vormen.

Niet alle wijzigingen zijn ondergeschikt van aard
Uiteraard heeft de modelovereenkomst ook tekstuele wijzigingen ondergaan. Niet al die wijzigingen zijn van ondergeschikte aard. Zo luidde artikel 2.1 van het oude model “van deze huurovereenkomst maken deel uit de algemene bepalingen. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.” In het nieuwe model is overeengekomen “van deze huurovereenkomst maken deel uit de algemene bepalingen. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. De algemene bepalingen zijn als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegd.” Het verschil tussen beide bepalingen lijkt miniem, maar kan bewijsrechtelijk grote gevolgen hebben. Als de huurder verklaart dat hij een exemplaar van de Algemene Bepalingen (AB) heeft ontvangen levert dit op grond van de wet dwingend bewijs op van de ontvangst van die bepalingen, ook al heeft huurder de bepalingen feitelijk niet gehad (art. 157 Rv). Zie ten aanzien van de ontvangst van de AB bij het ROZ model bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2020:1434 en ECLI:NL:GHAMS:2017:533. De bepaling dat de algemene bepalingen “als bijlage zijn toegevoegd” levert geen dwingend bewijs op van de terhandstelling van deze voorwaarden “voor of bij het sluiten” van de overeenkomst, zoals de wet (6:233 sub a BW) wel vereist. Toevoeging kan immers op een later moment hebben plaatsgevonden, evenals oplevering (waarvoor de overeenkomst een afzonderlijke bepaling bevat).

Het oude artikel 2.1 AB omvatte een subjectieve omschrijving van wat als gebrek moet worden beschouwd. Deze clausule is geschrapt, zodat het objectieve begrip van de wet geldt. Mijns inziens betreft dit geen ingrijpende wijziging, maar hierover verschillen de meningen.

De meeste wijzigingen zijn taalkundig van aard of bevatten een bepaling die al in andere modellen was opgenomen. Zo bepaalt artikel 8 AB dat het niet toegestaan is veranderingen of toevoegingen in of aan het gehuurde aan te brengen waardoor de energieprestatie van het gehuurde verslechtert. Die bepaling was al opgenomen in het kantoorruimtemodel (2015). Andere wijzigingen vergen soms een andere inrichting van het werkproces van verhuurder. Zo bepaalt artikel 21.6 AB dat de servicekostenafrekening maximaal vijftien maanden na afloop van het servicekostenjaar aan huurder wordt verstrekt, tenzij verhuurder dit met redenen omkleed aan huurder mededeelt.

Drie tips voor verhuurders

  1. Zoals hiervoor beschreven bevat het model een bepaling die in werking treedt indien de overheid opnieuw maatregelen treft die de exploitatie van het gehuurde ernstig beperken. Die clausule is erg summier. Het verdient aanbeveling om te bedingen dat (1) een ondergrens moet bestaan in de mate van omzetverlies als gevolg van de overheidsmaatregelen. Die ondergrens kan bijvoorbeeld 20% zijn, zoals onlangs de kantonrechter Den Haag oordeelde (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:10015), of 30%, wat de TVL subsidie als ondergrens hanteerde.
  2. Krachtens artikel 18 AB dient huurder de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen van voorgenomen wijzigingen in zijn/haar organisatie, waaronder begrepen de vennootschapsrechtelijke structuur. Deze verplichting, ook wel de change of controlbepaling, is niet versterkt met een boete. Het verdient aanbeveling hier een forse boete, zowel per dag, als per dag dat de overtreding voortduurt, te zetten.
  3. Met name bij nieuw te realiseren winkelruimte komt het voor dat oplevering van het gehuurde nog moet plaatsvinden ná oplevering van de winkelruimte. Het is verstandig om een regeling overeen te komen waarbij de huurder verplicht is tot ingebruikneming van het gehuurde voordat de opleverwerkzaamheden, mits niet te substantieel, door verhuurder binnen bekwame tijd na de ingangsdatum alsnog worden opgeleverd.

Vier tips voor huurders

  1. De Algemene Bepalingen (AB) verbieden het in onderhuur geven van het gehuurde. Het is voor huurders verstandig om onderhuur aan gelieerde ondernemingen toe te staan.
  2. Indien het gehuurde door brand teniet gaat is verhuurder bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden. Deze mogelijkheid kan worden doorkruist door een herbouwverplichting met eerste recht van huur overeen te komen.
  3. In 2022 is de inflatie enorm toegenomen, onder andere vanwege de gestegen energieprijzen. Het kan dan verstandig zijn om aftopping van de indexatie overeen te komen. Een voorbeeld van een dergelijk beding is:
  4. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met inachtneming van de onderstaande staffel:
    – indien de factor kleiner is dan of gelijk is aan 3% wordt de factor ongewijzigd toegepast;
    – indien de factor groter is dan 3% maar kleiner is dan of gelijk is aan 4% wordt de aanpassingsfactor: 3% + 75% van het meerdere boven 3%;
    – indien de factor groter is dan 4% maar kleiner is dan of gelijk is aan 6% wordt de aanpassingsfactor: 3,75% + 50% van het meerdere boven 4%;
    – indien de factor groter is dan 6% wordt de aanpassingsfactor maximaal 6%.

Conclusie
De meeste wijzigingen in de nieuwe modelovereenkomst verhuur winkelruimte zijn weinig ingrijpend, zeker voor wie de evolutie van de overige modelovereenkomst kent. Om het model nog verhuurdervriendelijk te maken zijn enige tips gegeven. Dit blog bevat ook tips voor huurders om tot een betere overeenkomst te komen. Uiteindelijk bevat een overeenkomst altijd maatwerk. Na bestudering van deze tekst kunt u hierover beter adviseren.

Overig nieuws

Ontwikkelingen in de financieringsmarkt & het regeerakkoord
Marleen van de Sande
Ontwikkelingen in de financieringsmarkt & het regeerakkoord
De rangregelingsprocedure: verdeling van de executieopbrengst
Marleen van de Sande
De rangregelingsprocedure: verdeling van de executieopbrengst
Hoe werkt het veilen van vastgoed? Een uitleg in 5 stappen
Marcel van Ham
In deze blog doorlopen we de stappen van het vastgoedveilingproces, vanaf het verstrekken van de veilingopdracht tot aan de afwikkeling.