De potentie van splitsen en optoppen van vastgoed

In mei had demissionair De Jonge een opmerkelijke uitspraak: “forse dip woningbouw vraagt om creatief omgaan met bestaande bebouwing“. Hierbij verwees hij naar het splitsen en optoppen van bestaande woningen. Tot dusverre was dit slechts op kleine schaal zichtbaar, maar de potentie is enorm. Gezien de huidige uitdagingen in de nieuwbouwproductie van 2023 wordt er nu verkend hoe nieuwe woningen aan de bestaande woningvoorraad kunnen worden toegevoegd.

Daarom heeft de demissionair minister een programmatische aanpak ‘Optoppen’ gelanceerd om het optoppen van woningen te bevorderen. Door een extra woonlaag toe te voegen, kunnen tot wel 100.000 woningen worden gecreëerd, met name op daken van corporatiewoningen, aldus onderzoek van Stec Groep. Optoppen is met name kansrijk wanneer renovatie, verduurzaming en energietransitie op de agenda staan.

Behalve het splitsen van woningen, zijn ook de transformatie van bestaande gebouwen naar woningen en de plaatsing van microwoningen populaire strategieën om meer woningen te realiseren. In 2021 werden door splitsing ongeveer 2.200 woningen gecreëerd. Er ligt echter een potentieel voor tienduizenden woningen tot 2030. Dit roept de vraag op wat de kansen en uitdagingen zijn bij splitsen en optoppen, en waar beleggers rekening mee moeten houden.

Kansen voor splitsen en optoppen

Beter benutten van de bestaande woningvoorraad: De ambities van de overheid liggen hoog als het gaat om het opdelen en toevoegen van extra etages aan bestaande woningen om nieuwe, zelfstandige woningen te creëren. De primaire focus ligt op de uitbreiding van de hoeveelheid beschikbare woningen om zo tegemoet te komen aan de hoge druk op de woningmarkt.

Financiële redenen (opbrengstpotentie): De hoge waarde per vierkante meter woonoppervlak is een motivator voor het toevoegen van verdiepingen en het opdelen van woningen. Voornamelijk bij splitsing kan de waarde van bestaande vierkante meters in een woning aanzienlijk stijgen door een grote woning op te splitsen in meerdere onafhankelijke wooneenheden. Echter geldt er doorgaans een beperkende meeropbrengst per vierkante meter woonoppervlak.

Doelgroepen kleinere woningen nemen toe: De doelgroepen voor grote woningen zijn in de afgelopen decennia afgenomen ten gunste van doelgroepen met behoefte aan kleinere woningen. Dit is gelinkt aan de afname in huishoudgrootte. De betaalbaarheid van wonen speelt daarnaast een grote rol voor (kleinere) huishoudens: een kleinere woning is over het algemeen minder duur en heeft meestal lagere energie- en servicekosten.

Verbeteren van de uitstraling van woningen: Een belangrijke meerwaarde van zowel optoppen als splitsen is, dat deze fysieke ingrepen goed gecombineerd kunnen worden met andere ingrepen in de courantheid van de woning(en), zoals: verduurzamen, energietransitie, levensloopbestendig maken en de uitstraling van de woning maken.

De actuele marktomstandigheden: De markt voor nieuwbouwontwikkeling is lastiger geworden door onder andere verhoging van de rente, stijgende bouwkosten en energielasten. Onderliggend is de schaarste aan woonruimte onveranderd. Ook is het binnenstedelijk woningen toevoegen door splitsen en optoppen minder gevoelig voor stikstof-risico’s.

Belemmeringen voor splitsen en optoppen

Gebrek aan goede praktijkvoorbeelden: Er zijn nog te weinig goede voorbeelden van succesvol optoppen of woningsplitsen. Om voldoende draagvlak te creëren onder vastgoedbeleggers moeten de beoogde positieve effecten vooraf tastbaar zijn. Succesvolle voorbeelden voeden het vertrouwen.

Gebrek aan lokaal draagvlak: Het draagvlak voor optoppen en woningsplitsen onder bestaande bewoners en de lokale politiek is nu vaak klein. Het lijkt voor een belangrijk deel te komen door de huidige beeldvorming over het thema. Men is bezorgd dat gebieden ‘overvol’ raken door de verdichting of dat beleggers misbruik maken van te soepel beleid.

Hoog draagvlakvereiste onder leden VvE: Voor een VvE geldt dat 1) voor het toevoegen van woningen de instemming van 80% van de leden vereist is, en 2) bij de overdracht van het eigendom van de opgetopte woning naar de nieuwe eigenaar 100% van de leden moeten instemmen. In VvE’s zonder meerderheidsaandeel voor een particuliere belegger vormt dit een grote belemmering voor optoppen.

Bestaande bewoner(s) ervaart overlast door bouwproces: Bouwwerkzaamheden leiden in meer of mindere mate tot overlast voor bestaande bewoners en omwonenden. Ook neemt het risico op geluids- en parkeeroverlast toe, aangezien er meer mensen in de omgeving komen wonen.

Streng parkeerbeleid: Het komt vaak voor dat plannen voor splitsen of optoppen sneuvelen op parkeren. Wanneer parkeren op eigen terrein een vereiste is, waar in een bestaande stedelijke omgeving niet altijd voldoende ruimte voor is, kan dit een obstakel vormen. Ook kunnen omwonenden op grond van het parkeerbeleid bezwaar indienen tegen het verlenen van de omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan.

Strenge welstandseisen: Gemeenten bepalen in welke gebieden beleidsregels met betrekking tot welstandskaders en criteria worden toegepast bij de beoordeling van bouw- of verbouwplannen. Het gaat over de uitstraling van de gebouwde omgeving. De onafhankelijke welstandcommissie beoordeelt of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk in strijd is met de eisen. De aanvraag van een omgevingsvergunning kan daarop worden afgewezen.

Legeskosten: Voor de behandeling van de vergunningaanvraag voor woningsplitsen of optoppen brengen gemeenten in beginsel leges in rekening. Zeker waar het gaat om omgevingsvergunningen voor ‘het bouwen’ en ‘het afwijken van het bestemmingsplan’ kunnen de kosten flink oplopen.

Risico op bezwaarprocedures: In de afweging om een omgevingsvergunning wel of niet te verlenen laten veel gemeenten het risico op bezwaarschriften door omwonenden sterk meewegen. Nu zien gemeenten vaak af van het verlenen van een vergunning als ze verwachten dat er bezwaren van omwonenden zullen zijn. Eventueel beroep (bezwaar) bij de Rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State kost veel tijd en drukt op de (vaak beperkte) capaciteit van ambtenaren.

Voorwaarden voor zelfstandige woning via kadastrale splitsing: Bij het splitsen van een woning hangt de procedure af van de bedoeling: verhuur of verkoop. Bij het splitsen met het doel om te verhuren, hebben we te maken met een bouwkundige splitsing. Echter, wanneer de splitsing bedoeld is voor verkoop, gaat het om een kadastrale splitsing. Deze aanpassing moet worden doorgevoerd in het Kadaster. Hiervoor moet een vergunning worden afgegeven. De huidige voorwaarden voor een zelfstandige woning via een kadastrale splitsing hebben mogelijk een beknellend effect. De woning moet volgens de huidige regels: 1) beschikken over een eigen voordeur, eventueel uitkomend in een gezamenlijke hal of trappenhuis; 2) beschikken over een eigen huisnummer; 3) beschikken over zelfstandige voorzieningen: badkamer, toilet en keuken. Zonder kadastrale splitsing kan de opgesplitste woning niet afzonderlijk worden verkocht.

Conclusie

Kortom: Het optoppen en splitsen van woningen kan een oplossing bieden voor de huidige woningtekorten en efficiënt gebruik maken van de bestaande woningvoorraad. Vastgoedbeleggers zijn voortdurend op zoek naar kansen, ook in uitdagende markten. Gezien de rendementspotentie zal de interesse in splitsen en optoppen naar verwachting toenemen. Het is cruciaal de uitdagingen te herkennen.