De juridische aspecten van splitsen en optoppen

Optoppen en splitsen van panden is steeds meer in trek bij beleggers. Op die manier kan er extra woonruimte en dus meerwaarde worden gecreëerd. Buiten de bestuursrechtelijke regels voor vergunningen, komen daar een aantal juridische aspecten bij kijken. Deze worden in dit artikel behandeld, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bestuursrechtelijke vergunningen (omgevingsvergunning en splitsingsvergunning) worden verkregen.

Optoppen

Wat is optoppen?
Optoppen is het maken van een extra bouwlaag op het bestaande gebouw. Maar ook is denkbaar dat er bijvoorbeeld een dakopbouw wordt gerealiseerd of een grote dakkapel. Ook daarmee wordt immers het woonoppervlak vergroot.

Wie verkrijgt het eigendom?
Hoe zit het dan met het eigendom? In de wet is bepaald dat de eigenaar van de grond automatisch eigenaar is van de gebouwen en werken die zich daarop bevinden. Dat wordt ‘natrekking’ genoemd. Dit geldt overigens ook voor het geval een extra bouwlaag onder de grond, zoals bijvoorbeeld een kelder, wordt aangebracht.

Eigenaar is dezelfde persoon
Op zichzelf vormt dit geen probleem als de grondeigenaar ook dezelfde persoon is als de de eigenaar van het gebouw. Hij of zij zal zelf opdracht hebben gegeven voor het bouwen van een extra bouwlaag en wordt dus door natrekking de eigenaar daarvan.

Problemen bij optoppen

Probleem 1: beperkte rechten
Wel zijn er allerlei tussenvarianten denkbaar zoals bijvoorbeeld erfpacht en een opstalrecht. Afhankelijk van de notariële akte waarin de rechten en plichten zijn beschreven, zal mogelijk toestemming nodig moeten zijn van de grondverpachter.

Daarnaast is er meestal een hypotheekrecht gevestigd. Op grond van de meeste hypotheekaktes zal ook toestemming moeten worden verkregen van de hypotheekgever om de verbouwing te realiseren.

Probleem 2: geplitst gebouw / VvE
Ten tweede kan zich een probleem voordoen als het gebouw al gesplitst is in appartementsrechten. Het hele gebouw is dan eigendom van alle eigenaren. Iedere eigenaar heeft dan een stukje mede-eigendom. Als er dan een extra bouwlaag wordt toegevoegd, wordt iedere eigenaar automatisch mede-eigenaar van die bouwlaag en anderszijds zal ook de bijdrageplicht in de gemeenschappelijke kosten niet veranderen. Dat zal men willen voorkomen.

Bovendien is het problematisch omdat er zonder notariële akte juridisch gezien geen wijziging in de eigendomsverhoudingen kan worden aangebracht en degene die de verbouwing realiseert wel graag de extra woonlaag tot zijn eigendom zal willen laten gelden. Daarvoor zal strikt genomen een leveringshandeling nodig zijn waarvoor alle stemgerechtigden moeten instemmen en moeten tekenen bij de notaris.

Dit is anders indien er alleen sprake is van een verbouwing binnen het privégedeelte aan de gemeenschappelijke delen. Dan zal er kunnen worden volstaan met een toestemmingsbesluit van de vergadering van de VvE of een wijziging van de akte van splitsing met 80% meerderheid. Het hangt van de situatie af wat daarvoor nodig is. Als de omvang van het privégedeelte niet wordt vergroot, zal alleen toestemming voldoende zijn. Als dit wel het geval is bij bijvoorbeeld een dakopbouw of dakkapel, is de rechtspraak wisselend of toestemming voldoende is of dat de akte van splitsing moet worden gewijzigd met minimaal 80%.

Splitsen

Bij het realiseren van de extra woonlaag of oppervlakte, wil men dit splitsen om apart te kunnen verhuren of verkopen. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt in de volgende soorten splitsingen:

Kadastrale splitsing: dit is een splitsing in het kadaster bij bijvoorbeeld verschillende percelen. Na de kadastrale splitsing heeft het perceel dan twee (nieuwe) kadastrale perceelsnummers;

Bouwkundige splitsing: dit is een splitsing waarbij er twee of meer afzonderlijke verblijven worden gecreëerd. Dit zijn vaak twee kleinere woningen of een bedrijfsruimte en een woning. Als dat is gerealiseerd kan er bij de gemeente een huisnummerbesluit worden aangevraagd waarin de gemeente twee of meer verschillende huisnummers toekent aan het gebouw. Daardoor kunnen er verschillende mensen wonen in het pand en apart post ontvangen en bijvoorbeeld huurtoeslag aanvragen. De eigendom is en blijft bij dezelfde persoon liggen, vaak de verhuurder.

Juridische (appartement)splitsing: dit is de juridische splitsing van een gebouw. Niet alleen is het gebouw bouwkundig te onderscheiden in verschillende woningen, maar ook is het eigendom juridisch gesplitst. Daardoor onstaan er appartementsrechten. Een appartementsrecht betekent een mede-eigendomsrecht van de gemeenschappelijke zaak en een privé gebruiksrecht van het appartement. Dit appartementsrecht kan apart worden verkocht. Hiervoor zal een splitsingsvergunning bij de gemeente moeten worden verkregen en zal er een VvE worden opgericht bij de notarëele akte van splitsing.

Ondersplitsing
Als het gaat om een al gesplitst gebouw, is in de wet geregeld dat een appartementsrecht kan worden ondergesplitst zonder toestemming van de VvE. Daarvoor hoeft men niet langs de vergadering van de VvE en hoeft niet de akte van splitsing voor het hele gebouw te worden gewijzigd. Dit is alleen anders als er in de akte van splitsing iets anders is bepaald over ondersplitsen. Wel zal deze ondersplitsing in een notairele akte moeten worden vastgelegd. Daarin wordt dan ondere een onder-VvE opgericht die dan een stemrecht heeft in de hoofd-VvE. Controleer verder of er bijvoorbeeld toestemming nodig is van de hypotheekgever.

Een ondersplitsing is geen oplossing als men een extra appartement in dezelfde VvE wil creëeren. Dan zal met 100% instemming van alle eigenaars de akte van splitsing moeten worden gewijzigd, aangezien ook het breukdeel in het gemeenschappelijke eigendom verandert en er dus een deel van het mede-eigendom wordt geleverd.

Conclusie
Bij optoppen en splitsen komen juridisch wat hobbels kijken, zeker als het gaat om een gebouw dat al gesplitst is in appartementsrechten. Bedenk daarom goed of medewerking nodig is van bepaalde instanties of personen en bedenk wat het alternatief is als dat niet lukt.